Acheter un bien immobilier au Maroc ne se limite pas au prix affiché. En plus du prix de vente, l’acquéreur doit prévoir plusieurs coûts annexes, notamment les droits d’enregistrement, les droits de conservation foncière et les frais liés au dossier notarial.

En 2026, un point de vigilance supplémentaire s’ajoute : dans certains cas, le CGI (Code Général des Impots) prévoit un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% lorsque le prix dépasse 300 000 DH et que les modalités de règlement ne sont pas correctement mentionnées dans l’acte ou ne respectent pas les conditions légales.

Ce qu’il faut retenir

Pour l’acquisition de locaux construits destinés à l’habitation, à l’usage commercial, professionnel ou administratif, le taux de droit d’enregistrement est de 4% selon l’article 133-I-F-1 du CGI 2026.

Pour les terrains nus, ou les terrains comportant des constructions destinées à être démolies, le taux est de 5% selon l’article 133-I-G-1 du CGI 2026.

La première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière est soumise au taux de 3% selon l’article 133-I-B-7 du CGI 2026.

Le CGI précise aussi, à l’article 131, que la base imposable pour les ventes et autres transmissions à titre onéreux correspond au prix exprimé dans l’acte, augmenté des charges qui peuvent s’y ajouter.

Quels sont les principaux frais à prévoir ?

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement constituent la principale taxe fiscale à payer au moment de l’achat. Pour un bien construit relevant du régime général, il faut compter 4% du prix d’achat.

Pour un terrain nu, il faut compter 5% du prix.

Pour certains logements sociaux ou logements à faible valeur immobilière, le taux de 3% peut s’appliquer dans les conditions prévues par le CGI 2026.

Les droits de conservation foncière

Les droits de conservation foncière doivent être ajoutés au coût global de l’achat. Ils sont distincts des droits d’enregistrement et relèvent du tarif de l’ANCFCC.

Pour une cession totale, le barème ANCFCC fait notamment apparaître :

• un droit de mutation de 1,5% ;
• un droit d’établissement du nouveau titre foncier ou de fusion de 1,5% ;
• un droit fixe de 100 DH par titre foncier à établir ;
• un droit de 200 DH pour le duplicata ;
• un minimum de perception de 800 DH.

Autrement dit, dans un achat immobilier classique, la conservation foncière représente elle aussi un poste important qu’il ne faut pas négliger.

Le supplément éventuel de 2% en 2026

Le CGI 2026 prévoit, à l’article 133-III, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2% pour les actes portant mutation à titre onéreux de biens immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix est supérieur à 300 000 DH dans deux cas :

• si l’acte ne mentionne pas les modalités et les références de règlement utilisées ;
• ou si le prix n’est pas réglé selon l’une des modalités prévues à l’article 11-II du CGI.

Le même article précise que si une partie du prix est réglée en espèces et l’autre par une modalité admise, le supplément de 2% ne s’applique que sur la partie payée en espèces.

La promesse de vente

Le CGI 2026 prévoit aussi, à l’article 135-II-17, que les actes de promesse de vente ou d’achat établis par les notaires, les adoul ou les avocats agréés près la Cour de cassation, ainsi que les écrits constatant les montants versés au titre de ces actes, relèvent du droit fixe prévu au II de l’article 135, soit 200 DH.

Calcul simple : exemple sur un bien à 1 000 000 DH

Prenons l’exemple d’un appartement ou d’une maison construite vendu 1 000 000 DH.

Droits d’enregistrement :
4% de 1 000 000 DH = 40 000 DH.

Droits de conservation foncière :

• 1,5% au titre du droit de mutation = 15 000 DH ;
• 1,5% au titre de l’établissement du nouveau titre ou de la fusion = 15 000 DH ;
• 100 DH de droit fixe par titre ;
• 200 DH pour le duplicata.

Total minimum sur ces postes :
40 000 DH + 15 000 DH + 15 000 DH + 100 DH + 200 DH = 70 300 DH.

Si, en plus, l’acte entre dans le champ du supplément de 2% prévu par l’article 133-III du CGI 2026, il faut ajouter 20 000 DH sur un prix de 1 000 000 DH.

Dans ce cas, le total passe à 90 300 DH hors autres coûts du dossier.

Où se situe le “notaire” dans tout cela ?

Dans le langage courant, beaucoup de personnes parlent de “frais de notaire” pour désigner l’ensemble des frais d’acquisition. En réalité, il faut distinguer au minimum trois blocs :

• les droits d’enregistrement ;
• les droits de conservation foncière ;
• les frais et débours liés au dossier traité dans le cadre notarial.

Le CGI 2026 permet de sécuriser la partie fiscale liée à l’enregistrement, et le barème ANCFCC (agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie) permet de sécuriser la partie foncière.
Pour les honoraires et débours proprement notariaux, le plus prudent reste de demander à l’étude notariale un décompte détaillé avant la signature.

Les erreurs les plus fréquentes

La première erreur consiste à ne regarder que le prix affiché du bien. Or le coût réel d’acquisition est plus élevé une fois ajoutés les droits d’enregistrement et les droits de conservation foncière.

La deuxième erreur consiste à oublier la traçabilité du paiement. En 2026, cette négligence peut coûter 2% supplémentaires dans les cas prévus par l’article 133-III du CGI.

La troisième erreur consiste à penser qu’une promesse de vente est sans coût fiscal particulier. Or le CGI prévoit un droit fixe de 200 DH pour les actes de promesse de vente ou d’achat visés à l’article 135-II-17.

Ce qu’il faut retenir

Pour un achat immobilier classique au Maroc en 2026, il faut distinguer clairement :

• 4% de droits d’enregistrement pour un local construit relevant du régime général ;
• 5% pour un terrain nu ;
• 3% pour certains logements sociaux ou logements à faible valeur immobilière dans les cas prévus par la loi ;
• les droits de conservation foncière selon le barème ANCFCC, notamment 1,5% de droit de mutation et 1,5% pour l’établissement du nouveau titre ou la fusion dans le cas d’une cession totale, plus les droits fixes applicables ;
• et, en 2026, un supplément possible de 2% si le paiement n’est pas correctement documenté ou ne respecte pas les modalités prévues par le CGI pour les transactions concernées au-dessus de 300 000 DH.

Autrement dit, un bon calcul d’achat ne se limite plus au prix du bien. Il faut désormais vérifier aussi la nature du bien, le mode de règlement utilisé et le coût de la formalité foncière.

FAQ

Quels sont les frais d’achat immobilier au Maroc en 2026 ?
Les principaux postes vérifiables sont les droits d’enregistrement prévus par le CGI 2026 et les droits de conservation foncière prévus par le barème ANCFCC.

Quel est le taux d’enregistrement pour un appartement ou une maison construite ?
Le taux est de 4% pour l’acquisition de locaux construits destinés à l’habitation, à l’usage commercial, professionnel ou administratif, selon l’article 133-I-F-1 du CGI 2026.

Quel est le taux pour un terrain nu ?
Le taux est de 5% selon l’article 133-I-G-1 du CGI 2026.

Quels sont les droits de conservation foncière à prévoir ?
Pour une cession totale, le barème ANCFCC fait notamment apparaître 1,5% de droit de mutation, 1,5% de droit d’établissement du nouveau titre ou de fusion, 100 DH de droit fixe par titre et 200 DH pour le duplicata, avec un minimum de perception de 800 DH.

Quand le supplément de 2% s’applique-t-il ?
Il s’applique, dans les cas prévus à l’article 133-III du CGI 2026, aux mutations à titre onéreux de biens immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 DH lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement utilisées ou lorsque le règlement n’est pas effectué selon les modalités prévues à l’article 11-II du CGI.

Combien coûte une promesse de vente enregistrée ?
Le CGI 2026 prévoit un droit fixe de 200 DH pour les actes de promesse de vente ou d’achat visés à l’article 135-II-17.

Sources principales

Code Général des Impôts 2026, notamment les articles 131, 133-I-B-7, 133-I-F-1, 133-I-G-1, 133-III et 135-II-17.
Barème ANCFCC des droits de conservation foncière, notamment pour la cession totale.